Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie komuś, czy też sam jesteś najemcą, zapewne jesteś jedną ze stron zawartej uprzednio umowy najmu. Czasem przychodzi taki moment, że któryś z uczestników kontraktu decyduje się rozwiązać to zobowiązanie. Jak się za to zabrać i o czym nie można zapomnieć? Przygotowaliśmy krótki poradnik, z którym odhaczysz najważniejsze szczegóły dotyczące wypowiedzenia umowy najmu.
Pamiętaj o formie pisemnej wypowiedzenia umowy
Umowa najmu powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Taką też formę należy zachować, wypowiadając ją. W zależności od tego, którą stroną tej umowy jesteś i na jaki okres podpisałeś kontrakt (nieokreślony lub określony), wymagania co do treści wypowiedzenia nieco się różnią.
Jeśli jesteś wynajmującym, w takim wypowiedzeniu musisz zawrzeć miejsce oraz datę sporządzenia dokumentu, swoje dane oraz dane najemcy mieszkania, podstawę wypowiedzenia umowy, dane dotyczące nieruchomości (adres), a także termin wygaśnięcia umowy. Oczywiście, na końcu musisz się też własnoręcznie podpisać. Co ważne, w treści musi też znaleźć się uzasadnienie (powód wypowiedzenia umowy) – niezależnie od tego, czy umowa jest na czas określony, czy nieokreślony).
Jeśli natomiast jesteś najemcą rzeczonego lokalu, oprócz wskazanych wyżej elementów (dane twoje oraz właściciela mieszkania, adres nieruchomości, podstawa wypowiedzenia umowy i termin jej zakończenia i podpis) również powinieneś zawrzeć uzasadnienie rozwiązania umowy. Jednak ten obowiązek musisz spełnić jedynie wtedy, gdy kontrakt jest zawarty na czas określony.
Potwierdź odebranie wypowiedzenia przez drugą stronę
Niezwykle ważne jest, by przygotować dwa egzemplarze wypowiedzenia umowy – po jednym dla każdej ze stron. Najwygodniej będzie wręczyć dokument wynajmującemu lub najemcy osobiście i wówczas poprosić o pisemne potwierdzenie jego otrzymania. Jeśli jednak z jakichś powodów jest to niemożliwe, możesz też wysłać wypowiedzenie pocztą. W takim wypadku zadbaj o to, by wybrać przesyłkę za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dzięki temu zyskasz pewność, że druga strona umowy otrzymała pismo.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym – kiedy można to zrobić?
Warto wiedzieć, że w wyjątkowych przypadkach każda ze stron może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego). Wówczas nie obowiązuje umowny okres wypowiedzenia. O jakie przypadki chodzi?
W przypadku najemcy wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym możliwe jest, gdy okaże się, że w chwili wydania lokalu istniała jakaś wada, która skutecznie uniemożliwia użytkowanie lokalu zgodnie z umową. Możliwe jest też, że owa wada powstała później i najemca zawiadomił wynajmującego, jednak ten nie usunął usterki w odpowiednim terminie.
Drugą przesłanką, która zgodnie z prawem umożliwia natychmiastowe rozwiązanie umowy, są wykryte w lokalu wady, które w jakiś sposób zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy. Co ważne, prawo do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym przysługuje najemcy przez cały okres obowiązywania umowy – nawet wówczas, gdy dana wada była mu znana w chwili podpisywania kontraktu.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia?
Tymczasem jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego) przez wynajmującego, możliwych scenariuszy jest kilka. Pierwszą rzeczą, która nasuwa się na myśl, jest oczywiście zwłoka z płaceniem czynszu. Jeśli zaległość przekracza trzy pełne okresy płatności i nie została uregulowana pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu spłaty (z zachowaniem formy pisemnej), właściciel lokalu może wymówić najemcy umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.
To oczywiście niejedyny przypadek, gdy jest to możliwe. Notoryczny hałas, głośne imprezy i inne zachowania uciążliwe dla otoczenia i sąsiadów również mogą być podstawą do wypowiedzenia umowy w takim trybie. Kolejną przesłanką do natychmiastowego rozwiązania kontraktu jest rażące zaniedbywanie nieruchomości, użytkowanie jej lub znajdującego się w niej wyposażenia niezgodnie z umową lub przeznaczeniem. Istotnym argumentem jest tu także wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie w bezpłatne użytkowanie całości lub części lokalu osobie trzeciej bez zgody i wiedzy właściciela.
Wypowiedzenie umowy najmu a zwrot kaucji
Na koniec niezwykle istotna sprawa – kaucja. Przeważnie właściciel, jeszcze przed udostępnieniem lokalu, żąda od wynajmującego wpłacenia kaucji. Ma ona stanowić finansowe zabezpieczenie wynajmującego na wypadek porzucenia nieruchomości przez najemcę bez uprzedniego uregulowania należnego czynszu lub uszkodzenia lub nawet zdewastowania wyposażenia i wnętrza lokalu. Co ważne, ustawodawca ustalił, że taka kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Należy zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia nieruchomości, oczywiście po potrąceniu stosownych należności z tytułu naruszenia zasad użytkowania lokalu, jeśli takowe miały miejsce.
Aby odpowiednio obliczyć ewentualnie straty i wypunktować powstałe szkody, dobrze jest posłużyć się stosownym protokołem. Taki protokół, w którym określi się stan techniczny mieszkania i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, należy sporządzić na etapie przygotowywania umowy najmu.
Podsumowując, wypowiedzenie umowy najmu to nic trudnego.Jednak jeżeli jesteś najemcą – pamiętaj, by zadbać o wynajmowaną nieruchomość i dochować koniecznych terminów. Z kolei jeżeli jesteś właścicielem udostępnianego lokalu, warto (oprócz podstawowych, wymienionych wyżej formalności) zatroszczyć się o uczciwe i szczegółowe rozliczenie z drugą stroną umowy. Dochowanie staranności z pewnością zaprocentuje.
