Prawo w nieruchomościach - Rodzice mieszkają razem z moja ciotką (siostra ojca), akt notarialny mówi, że są właścicielami w 50

Rodzice mieszkają razem z moja ciotką (siostra ojca), akt notarialny mówi, że są właścicielami w 50 proc. rodzice i w 50 proc. ciotka. Jednak prawda jest taka, że ciotka jest użytkownikiem 25-30 proc. tejże nieruchomości. Kilka miesięcy temu postanowiła odsprzedać swoją część rodzicom, mówiąc, że chce 25 proc. wartości, ponieważ zdaje sobie sprawę z tego, że utrzymuje tylko znacznie mniejszą część tej nieruchomości. Niestety, prawdopodobnie po konsultacji z synem, teraz żąda połowy wartości: tak, jak jest to zapisane w akcie notarialnym. Rodzice boją się, że będą musieli zapłacić więcej niż ciotce się należy. Dodam jeszcze ze ciotka nie brała udziału w remontach, jakie rodzice sfinansowali, płaciła tylko rachunki, oczywiście stosunkowo niskie, odpowiednio do zajmowanej przez nią części domu. Chciałbym się dowiedzieć czy jest jakikolwiek inny, poza negocjacją, sposób rozwiązania tego konfliktu. Czy ciotka mimo że opłaca znacznie mniejszą niż 50 proc. część nieruchomości, ma prawo żądać połowy jej wartości?

Jeżeli nieruchomość ma dwóch czy więcej współwłaścicieli, ich prawo własności zawsze określone jest ułamkiem, który ma wpływ między innymi na sposób korzystania z nieruchomości czy koszty utrzymania. Jeżeli dwaj współwłaściciele korzystają z nieruchomości, to powinni między sobą określić zasady korzystania z tej nieruchomości np. podzielić ją między sobą do wyłącznego korzystania i określić zasady pokrywania kosztów. Jeden z współwłaścicieli, czyli Pani ciotka, zajmuje mniejszą część nieruchomości niż jej się należy zatem słusznie ustalono, że ponosi mniejsze koszty jej utrzymania niż wynikają z wysokości udziału.

Proszę zwrócić uwagę na podstawową sprawę – aby doszło do zawarcia umowy sprzedaży udziału jednego ze współwłaścicieli lub umowy o zniesienie współwłasności konieczne jest porozumienie między właścicielem, który chce sprzedać swój udział i tym który chce go kupić co do ceny. Tak naprawdę przecież w takim przypadku bez znaczenia jest, jaki sprzedający ma udział tylko za ile chce go sprzedać. Może przecież mieć udział 50 proc. i chcieć np. 100 tys. zł i mieć udział 10 proc. i też żądać 100 tys. zł. Ustalenie tej kwoty możliwe jest tylko w wyniku negocjacji. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia co do tej kwoty, nie dojdzie do zawarcia umowy. Współwłaściciel za swój udział może żądać dowolnej kwoty, to jest takiej, za jaką uważa, że jest gotów go sprzedać, a drugi współwłaściciel, jeżeli zależy mu na sprzedaży podejmuje negocjacje, które albo doprowadzą do finalizacji transakcji albo nie. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, wprawdzie każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo żądania sądowego zniesienia współwłasności, ale w przypadku, gdy oboje współwłaściciele zajmują nieruchomość trudno się spodziewać, aby sąd przyznał nieruchomość w całości jednemu ze współwłaścicieli. Ponadto nawet gdyby to uczynił, to ciotce należeć będzie się spłata, którą sąd określi jako 50 proc. wartości nieruchomości, a na żądanie uwzględnienia w spłacie zwiększonych kosztów, jakie na remonty poniósł spłacający ciocia może zażądać odszkodowania za to, że ten współwłaściciel zajmował powierzchnię większą niż wynika z jego udziału. Zatem warto porozumieć się z ciotką, chyba że nie zależy Pani na nabyciu tego udziału w nieruchomości.

14.04.2015