Domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej, wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta m. st. Warszawy przeciwko „A.” Sp. z o.o. w W. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 13 stycznia 2011 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w W. postanowieniem z dnia 28 lipca 2010 r., zważył, co następuje: przepis art. 3 u.k.w.h. określa domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, zgodnie z którym obalenie tego domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h., ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego domniemania stanowi przesłankę rozstrzygnięcia.

Dorobek orzecznictwa w kwestii możliwości obalenia prawdziwości wpisu w postępowaniu innym niż proces, o jakim mowa w art. 10 u.k.w.h. odnosi się w zasadzie do wpisu prawa własności, podczas gdy przedstawione zagadnienie prawne dotyczy wpisu prawa użytkowania wieczystego. Powstaje pytanie, czy dotychczasowe poglądy mogą być odnoszone także do wpisu takiego prawa. Wpis prawa własności ma bowiem charakter odmienny od prawa użytkowania wieczystego - ten pierwszy jest wpisem deklaratywnym, podczas gdy drugi konstytutywnym. Do nabycia prawa własności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, podczas gdy wpis ten jest wymogiem nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 234 k.c. I art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Domniemanie wynikające z art. 3 u.k.w.h. dotyczy zarówno wpisów deklaratywnych, jak i konstytutywnych. Wobec tego zaś, że domniemanie to jest wzruszalne, istnieje możliwość jego obalenia - niezależnie od tego, czy jest to wpis deklaratywny, czy konstytutywny - przez wykazanie, że dana osoba nie nabyła określonego prawa, chociaż w księdze wieczystej jest wpisana jako uprawniona. Jeżeli zatem domniemanie prawdziwości wpisu prawa własności może być obalone zarówno w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h., jak i w każdym innym postępowaniu, to tak samo powinno być również w przypadku wpisu prawa użytkowania wieczystego. Taki wniosek nie ma jednak uzasadnionych podstaw.

Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a mającym charakter wyjątku wpisem konstytutywnym. Różnica polega na tym, że do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis w księdze wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu, zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do nabycia prawa objętego wpisem konstytutywnym konieczna jest natomiast zarówno podstawa materialnoprawną (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Inaczej rzecz ujmując, osoba uprawniona na podstawie stosownej czynności prawnej, prawa tego nie nabędzie dopóty, dopóki nie nastąpi wpis. Różnica ta nie może pozostać bez wpływu na sposób, w jaki może być obalone domniemanie prawdziwości wpisu prawa jawnego z księgi wieczystej. Jeżeli bowiem do powstania prawa potrzebny jest wpis, to i do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu.

Zgodnie z art. 31 ust. 2 u.k.w.h., wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Takim orzeczeniem może być wyrok wydany w procesie windykacyjnym, gdy dotyczy wpisu prawa własności. W procesie takim wystarcza bowiem obalenie materialnoprawnej podstawy wpisu. Nie istnieje zaś konieczność obalenia prawomocnego wpisu, ponieważ nie ma on wpływu na stan prawny nieruchomości. Do usunięcia niezgodności wpisu konstytutywnego, obalenie jego podstawy materialnoprawnej nie jest wystarczające, konieczne jest bowiem obalenie także samego wpisu, to zaś nie może nastąpić w procesie windykacyjnym (czy w innym postępowaniu) jako przesłanka rozstrzygnięcia. Należy pamiętać, że wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 49 u.k.w.h.). Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże inne sądy (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalony w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia. Może to zatem nastąpić tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), skoro zgłoszone w nim roszczenie służy do obalenia domniemania z art. 3 u.k.w.h.

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 stycznia 2011 r. III CZP 123/2010