Mieszkam z mamą w mieszkaniu kwaterunkowym i chcę je wykupić na własność. Czy po jej śmierci mój brat będzie mógł mieć jakieś roszczenia do tego mieszkania, jeżeli mama przepisze je notarialnie na mnie?
W przedstawionej przez panią sytuacji istnieje kilka możliwych rozwiązań. Jedną z możliwości jest niewykupywanie mieszkania na własność przez pani mamę przy jednoczesnym zamieszkiwaniu przez panią w tym mieszkaniu. W takiej sytuacji po śmierci mamy zgodnie z art. 691 Kodeksu Cywilnego wejdzie pani w stosunek najmu. Będzie pani mogła dokonać wykupu na własność, a jeśli pani brat nie zamieszkiwał stale w tym mieszkaniu do chwili śmierci pani mamy, to nie będzie miał żadnych praw do tego mieszkania. Powyższe rozwiązanie posiada jednak 3 duże wady, które powinny być rozważone przy wyborze tej opcji:
Drugą możliwością jest wykupienie przedmiotowego mieszkania na własność przez pani mamę, a następnie dokonanie darowizny tego mieszkania na panią. Tutaj jednak brat będzie mógł mieć pewne roszczenia. Po wykupie mieszkania pani mama dokona darowizny w formie aktu notarialnego na panią. Jako że jest pani córką darczyńcy, może pani zostać zwolniona od podatku od darowizn, należy tylko dopełnić formalności i zgłosić nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Jeśli chodzi o roszczenie pani brata związane z darowaniem pani mieszkania, to jest ono związane z prawem spadkowym. W razie dziedziczenia ustawowego dzieci dziedziczą w stopniu równym. Istnieją dwie regulacje dotyczące postępowania z darowiznami w przypadku dziedziczenia. Pierwsza regulacja dotyczy samego spadku i jest opisana w art. 1039 Kodeksu cywilnego. Z przepisu wynika, że to, czy przedmiot darowizny (w pani przypadku mieszkanie) będzie wchodził do schedy spadkowej, zależy od oświadczenia bądź okoliczności. Wystarczy więc, by pani mama złożyła oświadczenie (najlepiej w akcie notarialnym dokonującym darowizny, lecz może być również złożone później), że darowizna tego mieszkania nie będzie wchodziła do schedy.
Druga regulacja odnosi się już do samego zachowku, niezależnie od tego, czy przedmiot darowizny będzie wchodził do schedy spadkowej, czy też nie. W skrócie, instytucja zachowku jest formą ochrony interesów osób najbliższych spadkodawcy (zstępni, małżonek oraz rodzice), którym przysługuje roszczenie względem spadkobierców powołanych do dziedziczenia o zapłatę określonej sumy pieniężnej. Zasada ogólna zawarta w art. 993 kodeksu cywilnego stanowi: „Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę”. Jednak następny artykuł w kodeksie opisuje sytuacje, w których darowizna nie będzie podlegać zaliczaniu do obliczania zachowku. Z przepisów łatwo więc wywnioskować, że w pani przypadku darowizna nie będzie wliczana do obliczania zachowku, jeśli minie 10 lat od jej darowania, a przed otwarciem spadku.
Reasumując, aby mogła pani otrzymać mieszkanie bez roszczeń przysługujących bratu, należy nie wliczać przedmiotowego mieszkania do schedy spadkowej. W tym celu pani mama powinna złożyć stosowne oświadczenie. Jeśli chodzi o możliwość niewliczania go do zachowku, musi minąć co najmniej 10 lat od dokonania darowizny do śmierci pani mamy (jest bo bowiem chwila otwarcia spadku).
09.06.2011
