Jeżeli kupujemy nieruchomość, pierwsze, co należy sprawdzić, to księga wieczysta. Księgi wieczyste prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Obecnie z aktualną treścią księgi wieczystej możemy zapoznać się, nie wychodząc z domu, przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl

Aby sprawdzić treść księgi wieczystej, wystarczy znać jej numer, który składa się z trzech członów. Pierwszym z nich jest kod wydziału, we właściwości którego znajduje się księga wieczysta. Człon ten można wprowadzić ręcznie lub przy pomocy rozwijanej listy zawierającej nazwy miejscowości, w których znajdują się wydziały ksiąg wieczystych. Drugim członem w przypadku ksiąg wieczystych, które prowadzone były wcześniej w postaci papierowej, jest numer, który widniał na okładce księgi wieczystej, uzupełniony zerami do ośmiu znaków. Trzecim członem jest cyfra kontrolna nadawana w chwili zakładania księgi w przedziale od 0 do 9.

Znając numer księgi wieczystej, możemy zapoznać się ze szczegółami ujawnionych w niej wpisów, klikając odpowiednio w jeden z przycisków: przeglądanie aktualnej treści, która umożliwia pobranie aktualnych informacji ujawnionych w księdze wieczystej oraz przeglądanie zupełnej treści, która umożliwia pobranie zarówno aktualnych, jak i wykreślonych wpisów w księdze wieczystej. Najpierw warto zapoznać się z aktualną treścią księgi wieczystej. Zupełna jej treść może nam natomiast pomóc w ustaleniu historii nieruchomości.

Sprawdźmy księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości

Księga wieczysta składa się z działów, z których każdy zawiera określone dane.

Dział I-O obejmuje dane dotyczące nieruchomości: położenie, numer i obszar działki, a jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu mieszkalnego – jego opis, czyli numer lokalu, numer budynku i ulicę, a także to, z jakich pomieszczeń się składa oraz jego powierzchnię.

Dział I-Sp zawiera opis praw związanych z własnością nieruchomości, czyli na przykład służebności będących uprawnieniem dla danej nieruchomości. W przypadku księgi wieczystej dla lokalu w tym dziale znajdziemy wysokość udziału związanego z lokalem w nieruchomości wspólnej.

Dział II mieści wpis prawa własności, a zatem tutaj znajdziemy dane osobowe właściciela, co umożliwia zweryfikowanie, czy dana osoba jest właścicielem. W tym dziale powinna zostać uwzględniona jeszcze jedna ważna informacja, a mianowicie podstawa, na jakiej sąd dokonał wpisu aktualnego właściciela.

Dział III zawiera treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń. Znajdziemy tu między innymi treść służebności, jaka obciąża daną nieruchomość.

Dział IV zawiera dane dotyczące hipoteki lub roszczenia o ustanowienie hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego. Jeżeli więc nieruchomość obciążona jest hipoteką, tu znajdziemy dotyczący jej wpis. Dowiemy się, jaki bank jest wierzycielem właściciela, na podstawie jakiej umowy właściciel zaciągnął kredyt oraz jaka jest wysokość hipoteki.

Jak czytać księgę wieczystą

Na początku każdego działu księgi wieczystej znajdują się wzmianki, czyli informacje o złożonych, ale jeszcze nierozpatrzonych wnioskach wieczystoksięgowych. Jeżeli bowiem ktoś składa do sądu wniosek o dokonanie wpisu w danej księdze wieczystej, sąd najpierw zamieszcza w danym dziale księgi wieczystej wzmiankę. Wniosek wnosi się na urzędowym formularzu do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jest kilka rodzajów formularzy w zależności od tego jakiego wpisu chcemy dokonać. Formularze wniosków są dostępne na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej

Po złożeniu wniosku sąd nadaje sprawie numer i wszczyna postępowanie, które jest postępowaniem nieprocesowym. Postępowanie to opiera się o dokumenty i to one stanowią podstawę wpisu, a zatem jeżeli nie ma dokumentów potwierdzających żądanie zawarte we wniosku o wpis, to nie uzyskamy wpisu w księdze wieczystej.

Dokumenty będące podstawą wpisu w księdze wieczystej możemy podzielić na dwie grupy. W pierwszej z nich są te stanowiące podstawę opisu nieruchomości, którymi są dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez właściwe organy geodezyjne. Dokumentami takimi będą: wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów.

Drugą grupą są dokumenty stwierdzające własność, czyli wykazujące, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Do wpisu prawa własności może upoważniać tylko dokument, na którego podstawie tą własność przysądzono lub nabyto. Zatem takimi dokumentami będą: umowy nabycia nieruchomości, jeżeli zostały zawarte zgodnie z prawem i przy zachowaniu przewidzianej formy; decyzje administracyjne oraz orzeczenie sądowe przysądzające własność. Za wpis w księgach wieczystych sąd pobiera opłatę sądową, której wysokość reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.